Qu'est-ce que l'accession sociale à la propriété ?

Des revenus modestes ou une épargne insuffisante ne constituent pas des obstacles insurmontables pour qui souhaite acheter un bien immobilier. Grâce à l’accession sociale à la propriété, le rêve d’acquérir un logement est élargi au plus grand nombre.

Plusieurs dispositifs sont désormais prévus par la loi pour permettre aux particuliers qui ne peuvent souscrire un emprunt bancaire « classique » pour cause de revenus modestes ou d’épargne insuffisante de devenir néanmoins propriétaires.

Une première possibilité est d’opter pour l’acquisition d’un logement « social ». C’est-à-dire un appartement ou pavillon détenu par un « bailleur social », autrement dit un office HLM.

Il peut s’agir d’un logement acquis ou construit depuis plus de 10 ans par l’office HLM. Mais il doit avoir été bien entretenu ou faire l’objet d’un rafraîchissement lors de sa mise en vente.

L’opération peut également concerner un logement neuf, le bailleur social se conformant alors aux dispositions de la loi Duflot qui précise notamment les normes des logements et fixe des conditions drastiques sur les montants de loyers éventuellement perçus après l’achat.

Dans tous les cas, l’appartement ou la maison se doivent d’êtres conformes aux normes de performance énergétique.

Jusqu’à moins de 35% du prix estimé

Des conditions concernent également l’acheteur. La loi prévoit que celui-ci s’engage à l’occuper et en faire sa résidence principale ou le louer à un tarif et à des particuliers qui relèvent de l’habitat social (selon le plafond de ressources en vigueur).

Une autre hypothèse n’est pas à exclure. Le locataire d’un logement HLM peut en effet formuler une demande à l’organisme propriétaire pour indiquer qu’il est intéressé par l’achat de ce bien. Même s’il n’est encore mis en vente.

Après que le préfet et le maire de la commune ont donné leur aval à la transaction, la loi sur l’accession sociale à la propriété précise que les Domaines réalisent une expertise, c’est-à-dire une estimation du prix du logement. Dès lors, le prix de vente ne peut être supérieur ou inférieur de plus de 35 % à l’évaluation…

Dernier avantage, le financement peut être réalisé via un Prêt à Taux Zéro. En toute hypothèse, cette formule permet de devenir propriétaire dans des conditions plus aisées que si l’on souhaite acheter un bien dans des conditions « ordinaires ».

Un achat en deux temps

Un autre dispositif, qui relève aussi de l’accession sociale à la propriété, peut être pertinent : le Prêt Social Location-Accession ( PSLA).

L’opération se déroule en deux phases. Pendant une première période, qui va jusqu’à cinq années, l’acheteur potentiel paie un loyer pour son logement dont le propriétaire est un bailleur social. Le loyer comprend une partie qui constitue une épargne.

A l’issue de cette première phase, ou l’on peut décider d’acheter, avec une épargne personnelle constituée durant la première phase… Ou l’on renonce, et l’office HLM doit alors retrouver un autre logement au locataire qui a changé d’avis.

Dans le cas où l’on souhaite effectivement acheter le bien, le prix de vente est minoré à chaque date anniversaire de la transaction, et le foyer concerné est dispensé de taxe foncière. Il ne verse plus de loyer, celui-ci devient une mensualité de remboursement…

Attention : dans tous les cas, des plafonds de ressources évoluant chaque année sont nécessairement pris en compte.

Il convient donc de se renseigner auprès des offices HLM, mais aussi des Agences départementales pour l’information au logement (ADIL) : certains plafonds de ressources et montants dépendent de la zone géographique où se situent les biens concernés.